深圳推8项措施调控楼市 落户和社保均满3年方可购房

7月15日上午，经深圳市政府同意，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件共有8项内容，对限购年限、信贷措施等都进行了调整。

调整商品住房限购年限

《通知》调整商品住房限购年限，深圳户籍居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深圳户籍居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

在国家统一的信贷政策基础上，根据深圳市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定深圳市个人住房贷款利率加点下限。根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例*低30%的政策；（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

根据要求，深圳发挥税收调控作用，更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

此外，细化普通住房标准，享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

打击房地产市场违法违规行为

《通知》称，对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

同时，推行房屋抵押合同网签管理，进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。加大二手住房交易信息公开力度，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。

深圳将严厉打击房地产市场违法违规行为，持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光。

调控要点

1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，

非深户要5年社保；

2、夫妻离异后3年内买房，套数按离异前家庭总套数计算；

3、首付比例：无房无贷30%；无房有贷普通住宅50%，非普通住宅60%；有1套普通住宅70%，非普通住宅80%；

4、转让增值税从2年免变5年才免；

5、豪宅线加了个总价750万的限制；

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

专家

解读

新政对打击投机炒房行为有哪些针对性作用？房地产市场过热能否被遏制？对此，官方研究机构深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋表示，《通知》涵盖了行政、金融、税收等方面内容，此次“新八条”的出台是对深圳既有房地产调控政策的深化完善，对于构建房地产市场长效管理机制，保持房地产市场平稳健康发展将发挥积极作用。

解读1：

优先满足刚需，遏制投机炒房

“对新入户居民要求连续缴纳36个月的社保和个税，等于是对深圳户籍居民购房政策的完善。”王锋指出，之前深圳户籍购房政策是入户即可购房，而且家庭可以购两套房，单身购一套房。这次就提高了年限，是考虑到深圳入户比较便捷，大专以上就可以，就出现了一些借助入户进行市场炒作的问题。对于以离异的方式进行炒房，此次政策的出台等于补上了漏洞，既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。具体来讲，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

对于一些新房的抢购现象，此次调控严格要求房源和认筹人数要按照一定的比例，避免借助新房来炒作。《通知》对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘，提出严控认购人数，要求优先满足无房居民家庭购房需求，并根据在深圳市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，合理确定房源和认购人数比例，确保有限住房资源优先销售给无房自住家庭。

解读2：

运用金融、税收等手段精准施策

“此次调控的手段十分丰富和完善，之前深圳出台了限购、限贷、限价、限售、限户型这五限政策，这一次政策调整，把金融税收的手段充分发挥出来。”王锋表示，对于lpr（贷款市场报价利率）下调之后，不可避免地出现了加杠杆炒房的问题，深圳提出了合理确定lpr下调以后的加点下限，保持房贷利率的稳定，避免加杠杆炒房。

对于普通住房和非普通住房，深圳调控实行了差别化的信贷政策，也就是首付款的比例有区别。之前深圳是3、5、7的首付款比例，无房无贷首付30%，无房有贷首付50%，有房有贷首付70%，这次为了区别购买普通住房和非普通住房，对于非普通住房提高了10个百分点。“这在全国目前来看，应该说是跟北京、上海的一些相关政策看齐。”王锋说。

在税收方面，一方面对契税评估价进行调整，之前契税评估价是2016年制定的，价格比较低，与现在相比，房价已经出现了明显的上涨。另一方面，对非普通住房的标准进行调整，在去年11月政策的基础上，此次调控还增加了“总价750万”这一价格标准，能够更精准地区分普通住房和非普通住房。第三，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，近一年来深圳市成交的商品住房中，换手率较高，“二改五”政策将对当前二手市场过热起到抑制作用，也给全国其他的热点城市，特别房价涨得比较快的城市一个示范。

解读3：

进一步规范房地产市场秩序

记者了解到，此次深圳楼市调控中，针对二手房市场的调整是比较多的。目前，买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，容易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。因此，此次深圳政策规定：进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。另外，目前深圳二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称容易被市场不实信息误导。此次政策提出，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。同时，要求中介机构要如实申报挂牌价、成交价，避免炒作。

王锋认为，“新八条”政策针对性非常强，针对的也都是目前房地产市场出现的一些问题，比如说借助入户炒房、离婚炒房、豪宅炒房，比如说中介机构的一些违规现象，还有业主抱团炒房等一系列问题，“这些政策出台以后，对于深圳楼市在今年以及今后一段时间，市场保持平稳健康发展，将会起到非常好的作用。”据悉，深圳市将进一步落实2018年出台的住房新政，加快构建公共住房和商品住房6：4的住房供应和保障体系，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。今年，深圳新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍，下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。